세입자가 수리하기로 했다면 배관이나 싱크대 교체도 부담하나요?
수리를 세입자가 하기로 했다는 특약만으로 교체까지 맡는다고 말하기 어렵습니다. 대법원은 1994년 판결에서 특별한 사정이 없으면 특약이 통상의 소규모 수선에 한하고 기본적 설비 부분의 교체 같은 대규모 수선은 포함되지 않는다고 해석했습니다. 서울고등법원은 2023년 판결에서 싱크대 보수를 세입자가 부담한다는 문구를 보수비 부담으로 보았고 싱크대 자체의 교체의무까지는 지우지 않았습니다. 모두 그 사건 한 건의 판단이고 다른 계약서의 효력을 정하는 기준은 아닙니다.
| 확인하려는 것 | 이 글의 근거 | 근거의 성격 |
|---|---|---|
| 임대인이 유지해야 하는 상태 | 민법 제623조 | 국가법령정보센터의 조문입니다 |
| 고장 규모에 따른 임대인의 수선의무 | 대법원 2010다89876, 89883 판결 | 일반 법리를 밝힌 판결입니다 |
| 수선을 세입자 부담으로 하는 특약의 범위 | 대법원 94다34692, 94다34708 판결 | 여관 건물의 노후 배관·보일러 전면 수리 사건입니다 |
| 싱크대 보수 부담 문구의 해석 | 서울고등법원 2022나2043727 판결 | 해당 계약 문구에 대한 판단이고, 확정 여부는 확인하지 못했습니다 |
| 임대인이 미리 보수하고 점검했던 사건 | 대법원 2004다2151, 2168 판결 | 사건 한 건의 판단입니다 |
세입자가 수리하기로 했다면 배관이나 싱크대 교체도 부담하나요?
수리를 세입자가 하기로 했다는 특약만으로 교체까지 맡는다고 말하기 어렵습니다.
이 글의 근거 가운데 대법원 1994년 판결은 수선의무를 임차인 부담으로 돌리는 특약이 특별한 사정이 없으면 통상의 소규모 수선에 한한다고 해석했고, 서울고등법원 2023년 판결은 싱크대 보수를 세입자가 부담한다는 문구에서 싱크대 자체의 교체의무까지는 읽어 내지 않았습니다.
이 글의 근거는 모두 국내 법령과 판결입니다.
1994년 판결은 여관 건물 사건이고, 서울고등법원 판결은 확정 여부를 확인하지 못했습니다.
출처: 대법원 1994년 판결 · 서울고등법원 2023년 판결
집주인은 계약 기간 동안 어떤 상태를 유지해야 하나요?
민법 제623조는 임대인이 임차인에게 목적물을 넘겨주고, 계약 기간 동안 그 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다.
국가법령정보센터에 올라 있는 조문(2026년 3월 17일 자료)입니다.
이 조문은 임대인의 의무가 어떤 구조인지를 정한 것이고, 개별 고장을 누가 부담하는지는 정하지 않습니다.
어느 정도 고장이면 집주인이 고쳐야 하나요?
대법원은 2010다89876, 89883 판결(2012년)에서 수선하지 않으면 임차인이 계약에서 정한 목적대로 사용·수익할 수 없는 정도라면 임대인에게 수선의무가 있다고 판시했습니다.
이 판결은 목적물에 파손이나 장해가 생겼을 때 「임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면」 임대인은 수선의무를 지지 않는다고도 판시했습니다.
같은 판결은 「그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면」 임대인이 수선의무를 진다고 했습니다.
출처: 대법원 판결(국가법령정보센터)
수리를 세입자가 한다는 특약이 있으면 큰 공사도 맡아야 하나요?
1994년 대법원 판결은 특별한 사정이 없으면 통상의 소규모 수선에 한한다고 보았습니다.
대법원의 1994년 94다34692, 94다34708 판결의 판단입니다.
수선의무를 임차인 부담으로 돌리는 특약도 범위를 명시하는 등 특별한 사정이 없으면 통상의 소규모 수선에 한하고, 대파손의 수리·대수선·기본적 설비 부분의 교체 같은 대규모 수선은 포함되지 않는다고 해석했습니다.
이 판결은 여관 건물의 노후 배관과 보일러 전면 수리 사건입니다.
주택의 변기 부품이나 수전 수리까지 항상 임대인 책임이라는 뜻이 아니고, 특약 문구와 고장의 원인, 규모, 누구의 잘못인지에 따라 개별로 판단합니다.
「싱크대 보수는 임차인이 부담」이라는 문구는 교체까지 포함하나요?
서울고등법원의 한 사건에서는 교체의무까지 포함한 문구로 보지 않았습니다.
서울고등법원 2022나2043727 판결(2023년)은 「욕실, 씽크대, 방문, 벽지 보수는 임차인이 부담하고, 임대인은 부담없음」이라는 특약을 필요할 때 임차인이 보수비를 부담한다는 뜻으로 보았습니다.
임차인에게 싱크대나 방문 자체의 교체의무까지 지운 문구로는 해석하지 않았습니다.
모든 수리비 특약을 같은 뜻으로 해석하는 것은 아니어서 해당 계약의 문구와 사실관계를 확인해야 합니다.
이 판결은 고등법원 판결이고 확정 여부는 확인하지 못했으며, 임차인의 청구가 받아들여지지 않은 사건이라 세입자가 이긴 판결로 쓸 수 없습니다.
집주인이 미리 보수하고 점검했다면 어떻게 됐나요?
2004년 대법원 사건에서는 임대인의 유지의무 불이행을 인정하지 않았습니다.
대법원은 2004다2151, 2168 판결에서 임대인이 입주 전에 동파된 배관을 보수했고, 임차인이 명도 전에 수차례 점검했으며, 그 뒤 배출기 설치와 온수통 교체까지 합의한 사정을 들었습니다.
이 판결은 임대인의 수선의무를 특약으로 면제하거나 임차인에게 넘길 수 있다는 법리를 94다34692 판결에서 가져와 확인했을 뿐, 이 사건에 특약을 적용한 것은 아닙니다.
합의해지가 인정되지 않아 임차인이 기간 만료까지 차임을 공제당한 사건이어서 임차인이 이긴 사례로 읽을 수 없습니다.
이 글의 자료로 알 수 없는 것은 무엇인가요?
특정한 세입자와 집주인 가운데 누가 부담하는지는 알 수 없습니다.
이 글의 판결은 여관 건물 사건, 싱크대와 방문 등의 보수 문구가 있던 사건, 임대인이 미리 보수한 사건으로 서로 다릅니다.
임대인의 책임이 누수의 원인과 부위에 따라 달라진 사건은 싱크대 누수는 집주인과 세입자 중 누구 책임인가요?에서, 상가 천장 누수에 서울시 상가임대차 상담센터가 낸 검토의견은 상가 천장 누수가 반복되면 임대인에게 어떤 수리를 요구할 수 있나요?에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- 수리비를 세입자가 낸다는 특약이 있으면 싱크대 교체도 세입자가 해야 하나요?
- 그렇게 말할 수 없습니다. 서울고등법원 사건에서는 「욕실, 씽크대, 방문, 벽지 보수는 임차인이 부담하고, 임대인은 부담없음」이라는 문구를 필요할 때 보수비를 부담한다는 뜻으로 보았고, 싱크대 자체의 교체의무까지 지운 문구로 보지 않았습니다.
- 집주인은 어떤 고장까지 고쳐 줘야 하나요?
- 대법원은 그것을 고치지 않으면 임차인이 계약으로 정한 목적대로 사용·수익할 수 없는 상태가 될 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 판시했습니다. 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있고 사용·수익을 방해하지 않는 사소한 것이면 임대인의 수선의무가 아니라고 했습니다.
- 두 사건에서 세입자가 이겼나요?
- 세입자가 이긴 사건으로 읽을 수 없습니다. 서울고등법원 사건은 임차인의 청구가 받아들여지지 않은 사건이고, 2004년 대법원 사건은 임대인의 유지의무 불이행을 인정하지 않았습니다. 특약 문구를 어떻게 읽었는지와 사건의 결론은 따로 봐야 합니다.
- 여관 건물 사건의 판단이 주택 임대차에도 그대로 적용되나요?
- 이 글의 자료로는 알 수 없습니다. 1994년 대법원 판결은 여관 건물의 노후 배관과 보일러 전면 수리 사건이어서, 주택의 변기 부품이나 수전 수리까지 항상 임대인 책임이라는 뜻이 아니고 특약 문구, 고장의 원인과 규모, 누구의 잘못인지에 따라 개별로 판단합니다.
- 서울고등법원 판결은 확정된 판결인가요?
- 확정되었는지는 이 글의 자료로 확인하지 못했습니다. 이 글은 이 판결을 대법원 판결이나 확정 판결로 적지 않았습니다.
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출처
작성: 일프로 배수설비 · 최종 확인일