지하가 침수되면 건물주와 관리하는 쪽의 책임은 어떻게 나뉘나요?

사고	판단한 법원	법원이 근거로 든 것	이 글의 자료
아파트 우수배관 하자로 세대 침수	서울중앙지방법원	공용부분을 사실상 지배해 직접 관리하는 입주자대표회의가 책임의 귀속 주체입니다. 위탁관리업체의 책임은 인정하지 않았습니다	업계지 기사. 확정 판결로 소개됨
우수저감장치와 펌프 고장으로 상가 침수	대구지방법원	입주자대표회의가 공용부분 관리 권한이 있고 관리업무를 직접 감독했습니다	신문 기사. 확정 여부 미확인
집중호우로 건물 지하 1층 임차 사무실 침수	서울중앙지방법원	기록적 폭우와 건물의 설치·보존상 하자가 결합했습니다. 건물주의 책임은 제한됐습니다	신문 기사. 확정 여부 미확인
벽 안 오수배관 파열로 오수 역류	서울중앙지방법원	임대인이 지배·관리하는 영역의 하자였습니다	판결 요약. 확정 여부 미확인

지하가 침수되면 건물주와 관리하는 쪽 가운데 누구의 책임인가요?

네 사건에서 법원은 설비의 관리 권한, 건물의 하자, 침수 당시의 사정 등을 각각 살폈고, 책임의 인정 여부와 범위도 사건마다 달랐습니다.
이 글이 근거로 삼은 국내 판결 네 건은 우수배관, 우수저감장치와 펌프, 건물, 벽 안 오수배관을 각각 다뤘고, 책임이 인정된 쪽도 입주자대표회의, 건물주, 임대인으로 서로 달랐습니다.

이 글의 네 사건은 모두 국내 개별 사건이고, 신문 기사와 판결 요약으로 소개된 내용입니다.
이 글은 어느 쪽이 책임진다고 정하지 않고, 각 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지만 옮깁니다.

출처: 한국아파트신문 · 한국아파트신문 · 법률신문 · 서울중앙지방법원 판결 요약

아파트 우수배관 사고에서는 누구의 책임이 인정됐나요?

한국아파트신문이 소개한 서울중앙지방법원 사건에서는 입주자대표회의의 책임이 인정되고 위탁관리업체의 책임은 인정되지 않았습니다.
이 사건은 아파트 우수배관(빗물이 내려가는 배관)의 설치·보존상 하자로 세대가 침수된 사고입니다.

법원은 우수배관을 관리할 권한과 책임이 그 공용부분을 사실상 지배해 직접 점유·관리하는 입주자대표회의에 있다고 봤습니다.
위탁관리업체는 독자적 의사결정권 없이 계약에 따른 관리 수수료만 받는 점유보조자·이행보조자에 불과하다고 봤고, 이 점이 업체의 책임을 인정하지 않은 근거였습니다.
이것은 그 사건 한 건의 판단입니다.

출처: 한국아파트신문

우수저감장치와 펌프가 고장 나 상가가 침수된 사건에서는 어떻게 판단했나요?

대구지방법원은 입주자대표회의의 배상 책임을 인정했습니다.
한국아파트신문에 따르면, 2023년 6월 대구의 한 아파트 상가에서 우수저감장치와 그 펌프가 고장 나 폭우 때 맨홀 뚜껑으로 빗물이 역류했고, 상가 안으로 들어오는 침수가 두 차례 더 이어졌습니다.

법원이 근거로 든 것은 두 가지입니다.
입주자대표회의에 공용부분의 보존·유지 같은 통상적인 관리업무에 대한 권한이 있다는 점, 그리고 단지 안 상하수도 등의 유지·운영기준 같은 관리 주요사항을 의결하는 방법으로 관리업무를 직접 감독했다는 점입니다.
이 기사로는 판결이 확정됐는지 알 수 없습니다.

출처: 한국아파트신문

집중호우로 지하 사무실이 침수됐을 때 배수펌프를 가동했으면 건물주는 책임이 없나요?

한 사건에서는 펌프를 가동했다는 것만으로 책임을 면하지 못했습니다.
법률신문에 따르면 2022년 8월 8일 시간당 최대 110mm, 하루 누적 354.5mm의 집중호우로 서울 서초구의 한 건물 지하 1층 임차 사무실이 침수됐습니다.
건물주는 배수펌프 가동 등 통상적인 조치를 다했고 불가항력적 자연재해였다고 주장했습니다.

서울중앙지방법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
여름철 집중호우가 잦은 국내 기후에서 300mm가 넘는 강우량도 예측할 수 없는 천재지변으로 보기 어렵고, 사전과 당일에 호우예보와 재난안전문자가 여러 차례 발송됐다는 이유였습니다.
법원은 기록적 폭우와 건물의 설치·보존상 하자가 함께 작용해 침수가 났다고 보았고, 임차인도 재난 안내 문자를 보고 대비할 수 있었던 점을 참작해 건물주의 책임을 제한했습니다.

이것은 집중호우 지하 침수 한 건의 개별 사정에 대한 판단이고, 책임을 제한한 정도를 다른 사건에 적용할 수 있다는 뜻이 아닙니다.
이 기사로는 판결이 확정됐는지 알 수 없습니다.

출처: 법률신문

벽 안 오수배관이 파열돼 오수가 역류한 사고에서는 임대인이 책임지나요?

서울중앙지방법원 2020가단5108052 판결 요약에서는 임대인의 손해배상책임이 인정됐습니다.
건물 벽면 안의 오수배관이 파열돼 오수가 역류한 사고였고, 건물 소유자 겸 임대인이 전차인(임차인에게서 다시 빌린 사람)을 상대로 손해배상채무 부존재 확인 소송을 냈습니다.
쉽게 말해 임대인이 자신에게 배상할 채무가 없다는 확인을 구한 소송입니다.

법원은 이 사고가 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 발생했다고 보아 임대인의 책임을 인정하고, 그 상한을 정했습니다.
이것은 판결 요약에 적힌 한 사건의 판단이고, 확정됐는지는 이 자료로 알 수 없습니다.

출처: 서울중앙지방법원 판결 요약

네 사건의 판단을 합쳐 지하 침수의 책임 기준으로 삼을 수 있나요?

삼을 수 없습니다.
네 사건은 설비도, 당사자도, 사고의 경위도 서로 다릅니다.

사건	설비	당사자	사고 경위
우수배관	아파트 우수배관	입주자대표회의, 위탁관리업체	설치·보존상 하자로 세대 침수
우수저감장치	우수저감장치와 펌프	입주자대표회의	고장으로 폭우 때 빗물이 역류해 상가 침수
집중호우	건물 지하 1층	건물주, 임차인	집중호우로 임차 사무실 침수
오수배관	벽 안 오수배관	임대인, 전차인	파열로 오수 역류

법원이 근거로 든 것도 사건마다 달랐습니다.
우수배관 사건은 공용부분을 사실상 지배해 직접 관리했다는 점, 우수저감장치 사건은 관리 권한과 직접 감독, 집중호우 사건은 폭우와 건물의 설치·보존상 하자의 결합, 오수배관 사건은 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자였습니다.
그래서 한 사건의 결론을 다른 침수에 그대로 적용하지 않고, 사고가 난 설비와 당사자, 그 사건의 경위를 먼저 확인해야 합니다.

네 사건 가운데 확정 판결로 소개된 것은 우수배관 사건 하나뿐입니다.
나머지 세 사건은 확정 여부를 확인하지 못했으므로, 이 글은 그 판단을 확정된 기준으로 쓰지 않았습니다.

출처: 한국아파트신문 · 한국아파트신문 · 법률신문 · 서울중앙지방법원 판결 요약